Dự Thảo Sửa Đổi Luật Đất Đai 2023

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

Thanh kiểm tra, giải quyết khiếu nại liên quan đến đất đai

Đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.

Mời bạn đọc xem toàn văn dự thảo và góp ý tại đây./.

(Xây dựng) - Sau hơn 9 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. Mặc dù đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng đến nay đất nước đã có rất nhiều sự thay đổi, mặt khác Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật mới liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, Luật Đất đai 2013 cũng đã bộc lộ quá nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập vì vậy việc phải sửa đổi ban hành mới là rất cần thiết và cấp bách.

Sau khi nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến - Nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng có một số ý kiến theo góc độ chuyên môn như sau.

Dự thảo Luật lần này khá toàn diện nhiều vấn đề bức xúc trong xã hội, bước đầu đã được nghiên cứu bổ sung mặc dù còn cần tiếp tục hoàn thiện vì hầu hết các vấn đề đều là hệ trọng liên quan trực tiếp đến lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Tuy nhiên nhiều điều/ khoản cần được quy định ngay tại Luật (đặc biệt những quy định có liên quan đến thủ tục hành chính) không nên chờ các văn bản quy định hoặc hướng dẫn của Chính phủ hay Bộ ngành… trong số 237 điều của dự thảo thì có khoảng 55 điều khoản giao cho Chính phủ quy định và chưa kể đến nhiều điều/khoản giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường hay các Bộ ngành khác hướng dẫn, vì vậy cần có sự rà soát lại và quy định cụ thể hơn.

Nhóm ý kiến về Giải thích thuật ngữ

(14) Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.

Khái niệm này chưa đầy đủ mà phải là “Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng các công trình trong lòng đất” không nên phân biệt công trình là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất và công trình ngầm được xây dựng riêng biệt bởi vì trong thực tế thường có sự kết hợp, liên kết, giao thoa hoặc kết nối đặc biệt các công trình xây dựng dưới lòng đất tại các khu vực đô thị – việc tồn tại công trình ngầm được xây dựng riêng biệt/độc lập là rất hiếm.

(45) Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.

Việc xác định trên thực địa (mặt đất) theo không gian 2 chiều là thuận lợi và khả thi nhưng liên quan đến chiều sâu của thửa đất để cho phép xây dựng công trình ngầm thì khái niệm này cần được nghiên cứu bổ sung theo hướng không gian 3 chiều.

Nhóm ý kiến về Phân loại đất (Điều 10)

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất công trình giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, đường sắt, đường bộ và công trình giao thông khác); công trình thủy lợi; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, di sản thiên nhiên, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất cảng cá, khu neo đậu tránh trú bão cho tàu cá, đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.

Như vậy đã có khá đầy đủ các loại đất, tuy nhiên lại thiếu đất công trình cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải (gồm công trình đầu mối, công trình phụ trợ và mạng lưới) đề nghị bổ sung đồng thời rà soát bổ sung trong nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các loại đất của các công trình này (trong dự thảo không có).

Nhóm ý kiến về Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (Điều 31)

Tại khoản 1: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không…”, đề nghị phải làm rõ sử dụng độ sâu trong lòng đất được quy định ở văn bản nào, hiện nay trong Luật này không có và nhiều văn bản pháp luật khác không có. Cần thiết nên đưa cụ thể vào văn bản Luật này mới hợp lý vì liên quan đến các quyền về sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm.

Nhóm ý kiến về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chương V)

Kết cấu: Trong các điều dự thảo đang trình bày Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đan xen với nhau. Tuy nhiên cách trình bày như vậy gây khó theo dõi, trùng lặp và đôi khi lại bị lặp đi lặp lại về nội dung. Từ nguyên tắc lập, căn cứ lập, thời kỳ lập, nội dung lập, trách nhiệm lập, thẩm định, thẩm quyền phê duyệt của Quy hoạch sử dụng đất và Kế hoạch sử dụng đất đều khác nhau, vì vậy cần trình bày lại theo hướng tách thành 2 phần riêng biệt (Quy hoạch sử dụng đất và Kế hoạch sử dụng đất).

Nguyên tắc lập Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất (Đ60): Đối với Quy hoạch sử dụng đất đã quy định khá rõ về nguyên tắc khi lập nhưng hầu như rất ít nguyên tắc có liên quan khi lập kế hoạch sử dụng đất vì vậy cần bổ sung cụ thể hơn.

Mặt khác trong một số lần báo cáo về dự thảo Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra 2 quy hoạch quan trọng có liên quan đến nội dung của Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó là:

Quy hoạch về giao thông, vận tải với 5 quy hoạch ngành Giao thông – Bộ Tài nguyên và Môi trường xem đây là xương sống và từ quy hoạch này mở ra vấn đề giá trị đất đai tăng lên và phát triển kinh tế - xã hội sẽ mở theo. Do đó, quy hoạch đất đai chắc chắn phải dựa vào và gắn kết chặt chẽ với quy hoạch giao thông.

Quy hoạch mang tính không gian như quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn. Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định, ở nơi nào đã có quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt thì không cần làm cụ thể quy hoạch đất đai mà quy hoạch đất đai chỉ sử dụng các tiêu chí về phân bổ, sử dụng đất hợp lý thông qua kế hoạch sử dụng đất, tức là thông qua việc huy động nguồn lực, việc chuyển đổi lực lượng sản xuất cho phù hợp...

Việc tiếp cận theo hướng trên là khá chính xác và hợp lý vì Luật Đất đai phải đảm bảo thống nhất, đồng bộ với các Luật khác và không mâu thuẫn. Tuy nhiên rất tiếc trong các nội dung có liên quan đến Quy hoạch, kế hoạch lại thể hiện rất ít các quan điểm trên, có thể ví dụ:

Nguyên tắc lập (Đ60) hầu như không làm rõ tuân thủ quy định nào có liên quan đến quy hoạch về giao thông hay quy hoạch mang tính không gian?

Liên quan đến quy hoạch đô thị chỉ thể hiện tại Khoản 3 Điều 65 Quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất ở cấp huyện (Khoản 3 Điều 65) là chưa đầy đủ, vì vậy có thể bổ sung đối với các thành phố trực thuộc Trung ương có Quy hoạch chung được lập và được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì không nhất thiết phải lập quy hoạch sử dụng đất (bổ sung vào Điều 64).

Đề nghị bổ sung đất công trình cấp nước sạch, công trình thoát nước mưa, nước thải vào điểm b khoản 2 Điều 64.

Nhóm ý kiến liên quan đến việc thu hồi đất

Những nội dung về thu hồi đất trong dự thảo lần này đã được chi tiết cho các đối tượng cũng như có các quy định giải quyết cụ thể, tuy nhiên trong thực tế cũng còn có những bất cập liên quan đến đất đai cũng cần được nghiên cứu và bổ sung trong dự thảo Luật Đất đai lần này như sau:

Theo Luật Giao thông đường bộ (2008) và dự thảo Luật Đường bộ mới đây quy định: Trong phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ được xây dựng công trình hạ tầng khác không thể bố trí ngoài phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, thông tin, viễn thông, năng lượng, cấp, thoát nước, công trình thủy lợi, thủy điện, băng tải phục vụ sản xuất, công trình tuyên truyền theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước, công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, các công trình đặc biệt khác.

Tuy nhiên khi có yêu cầu của cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền trong trường hợp cần thu hồi đất để đầu tư xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp, mở rộng, sửa chữa, bảo trì công trình đường bộ thì chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình hạ tầng phải hoàn trả công trình đường bộ bị ảnh hưởng, bố trí kinh phí và tổ chức di dời công trình. Đây là quy định không hợp lý và không công bằng. Vì đã cho phép xây dựng (theo Luật Giao thông đường bộ) trong phạm vi bảo vệ cũng như đã phù hợp với quy hoạch giao thông hay quy hoạch đô thị thi khi di chuyển phải được đền bù về tài sản đã xây dựng thì mới hợp lý và công bằng bảo đảm lợi ích của chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng. Mặt khác, công trình theo tuyến như cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin… không phải là các công trình độc lập dễ dàng di chuyển mà liên quan đến cả hệ thống/mạng lưới kết nối, liên quan đến vấn đề sản xuất, an sinh, xã hội và cuộc sống hàng ngày của người dân (có thể không thể bị gián đoạn) đồng thời cũng cần phải có thời gian hợp lý khi thông báo/di chuyển/thi công để bảo đảm tính ổn định và liên tục… Vì vậy trong Luật Đất đai tại Khoản 1 Điều 81 nên bổ sung việc thu hồi đất để đầu tư xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp, mở rộng, sửa chữa, bảo trì công trình đường bộ…

Trong trường hợp bổ sung vào Điều 81 được chấp thuận thì việc bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được áp dụng các quy định tại Điều 101.

Nhóm ý kiến về đất để xây dựng công trình ngầm/không gian ngầm

Trong dự thảo lần này nội dung có liên quan về sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm hay quản lý không gian ngầm đã được bổ sung khá cụ thể. Tuy nhiên, do quản lý đất đai và sử dụng không gian dưới đất để xây dựng và quản lý là khá mới nên cũng còn một số vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu và làm rõ thêm tại văn bản Luật này. Ví dụ: Quyền được sử dụng đất đến độ sâu bao nhiêu? Quyền sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm giữa các chủ thể tham gia (ở các tầng không gian ngầm - mức độ sâu khác nhau); việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm được thực hiện như thế nào? Sử dụng đất xây dựng công trình ngầm có hành lang an toàn/vùng bảo vệ (công trình theo tuyến)? Quan hệ giữa người sử dụng đất trên mặt đất và người sử dụng đất dưới mặt đất được quy định như thế nào? Thu hồi đất, bồi thường để xây dựng công trình ngầm được thực hiện như thế nào?

Nhóm ý kiến về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Trong thời gian qua việc miễn giảm, giảm tiền sử dụng đất đối với các hệ thống cung cấp nước sạch cho người dân đã góp phần kêu gọi đầu tư, mở rộng phạm vi/vùng cấp nước, cải thiện điều kiện cung cấp nước, nâng cao chất lượng nước sạch đặc biệt giá nước sạch phù hợp với thu nhập của người dân, vì vậy cần giữ nguyên quy định này cùng với các công trình cấp nước để huy động các nguồn lực đầu tư vào các công trình thoát nước và xử lý nước thải giảm thiểu ô nhiễm góp phần bảo vệ môi trường thì việc miễn, giảm tiền sử dụng đất… là cần thiết. Vì vậy, nên bổ sung vào khoản 1 Điều 152: Sử dụng đất để xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều nội dung mới và được trình bày khá logic, nhiều bất cập cũng đã được từng bước tháo gỡ, tuy nhiên cũng còn một số điểm cần làm rõ, bổ sung để hoàn thiện.

PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến Nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng